Trong bất động sản thương mại, có một câu nói rất dễ khiến nhà đầu tư mắc sai lầm: “Khu này đông dân thì shophouse chắc chắn sẽ kinh doanh tốt.” Thực tế không đơn giản như vậy. Một tòa chung cư có hàng nghìn cư dân nhưng cửa hàng vẫn có thể vắng khách nếu vị trí nằm khuất, luồng di chuyển không đi qua, ngành hàng không phù hợp hoặc xung quanh có quá nhiều đối thủ cạnh tranh.
Điểm đầu tiên cần nhìn khi đánh giá một shophouse chân đế là dòng người, chứ không chỉ là số lượng cư dân. Người mua cần biết cư dân đi vào từ đâu, ra ngoài bằng lối nào, khu vực nào tập trung đông người nhất và khách vãng lai có thể tiếp cận cửa hàng hay không. Một căn shophouse nằm ngay trên trục cư dân thường xuyên đi qua có thể có lợi thế lớn hơn một căn có diện tích rộng nhưng nằm ở góc ít người tiếp cận.
Sau dòng người là câu chuyện về nhu cầu. Một cộng đồng cư dân lớn thường tạo ra rất nhiều nhu cầu khác nhau: ăn uống, cà phê, làm đẹp, chăm sóc sức khỏe, giáo dục, tiện lợi, sửa chữa, dịch vụ gia đình... Nhưng không phải ngành hàng nào cũng phù hợp với mọi vị trí. Một cửa hàng tiện lợi có thể cần lưu lượng khách liên tục, trong khi một studio làm đẹp lại cần nhóm khách hàng ổn định và có khả năng quay lại. Vì vậy, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần xác định rõ mình đang mua mặt bằng hay đang mua một dòng khách hàng tương lai.
Yếu tố thứ ba là khả năng nhìn thấy cửa hàng. Đây là điều thường bị bỏ qua khi chỉ xem mặt bằng trên bản vẽ. Một shophouse có mặt tiền dễ nhận diện, nằm trên hướng di chuyển chính và có khoảng dừng thuận tiện sẽ có lợi thế hơn đáng kể. Ngược lại, nếu khách phải đi vòng, khó đỗ xe hoặc không nhìn thấy biển hiệu từ xa, khả năng khai thác thương mại sẽ bị hạn chế dù dân cư xung quanh rất đông.
Tại The Parkland, hệ thống căn hộ được quy hoạch với số lượng lớn và đi kèm các khối đế thương mại, tạo ra một thị trường khách hàng nội khu đáng chú ý. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi shophouse đều có khả năng khai thác giống nhau. Nhà đầu tư vẫn cần xem xét vị trí cụ thể, hướng tiếp cận, mật độ cư dân từng cụm tòa, các tiện ích xung quanh và những ngành hàng có khả năng hình thành nhu cầu thực tế.
Một yếu tố khác cũng cần tính đến là thời gian. Shophouse trong một khu đô thị mới có thể không đạt hiệu suất ngay từ những tháng đầu tiên. Cộng đồng cư dân cần thời gian để hình thành, thói quen tiêu dùng cần thời gian để ổn định và các dịch vụ xung quanh cũng cần thời gian để phát triển. Vì vậy, người mua cần xác định mình đang đầu tư theo kỳ vọng ngắn hạn hay chấp nhận một chu kỳ dài hơn để chờ thị trường hoàn thiện.
Đặc biệt, nếu mục tiêu là cho thuê, bài toán còn phải quay về dòng tiền. Giá mua bao nhiêu, có thể cho thuê bao nhiêu mỗi tháng, tỷ lệ lấp đầy dự kiến thế nào, chi phí vận hành ra sao và mất bao lâu để hoàn vốn? Một shophouse có giá trị tài sản cao nhưng dòng tiền thấp chưa chắc phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên thu nhập hàng tháng.
Vì vậy, câu hỏi đúng không phải là “The Parkland có đông cư dân không?” mà phải là: cư dân tập trung ở đâu, họ đi qua đâu, họ cần gì và mặt bằng mình định mua có nằm đúng trên dòng nhu cầu ấy hay không?
Shophouse tốt không đơn giản là một căn nhà nằm dưới chân chung cư. Đó là một điểm giao giữa dòng người, nhu cầu và khả năng chi tiêu. Khi ba yếu tố này gặp nhau, mặt bằng thương mại mới thực sự có cơ hội tạo ra giá trị.
Tìm hiểu thêm về Imperia Ocean City – The Parkland
Địa chỉ: Ocean Park 2, Nghĩa Trụ, Hưng Yên
Hotline: 0366.88.1528
Email: [email protected]
Website: https://mikrealty.vn/the-parkland/